Zinsen rauf – Preise (kräftig) runter. Das hört und liest man seit Monaten. Aus unserer täglichen Ausschreibungspraxis wissen wir, dass viele Marktteilnehmer das sehr viel differenzierter sehen. Wir haben deshalb genauer hingeschaut.
Wir haben uns die empirisch beobachtbaren Tatsachen über einen langen Zeitraum von III/1973 bis IV/2021 angeschaut. Die beste Grundlage bietet nach unserem Dafürhalten der vierteljährliche Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts. Er basiert auf den tatsächlichen Transaktionen, die über die Gutachterausschüsse gemeldet werden. Somit sind praktisch alle Transaktionen mit ihren tatsächlichen Preisen berücksichtigt. Allerdings lassen sich Immobilienpreise im Zeitverlauf naturgemäß nicht direkt beobachten, da sich die einzelnen Immobilien hinsichtlich preisrelevanter Merkmale unterscheiden, die einzelne Immobilie nur selten wieder verkauft wird und im Zeitablauf ihre Qualität ändert. Dem tragen die Indizes durch Anwendung so genannter hedonischer Verfahren Rechnung. Diese Verfahren bewirken eine Glättung und u.U., dass die berichteten Preisentwicklungen weniger volatil ausfallen als die tatsächlichen Preisentwicklungen.
Die Untersuchung über den langen Zeitraum zeigt für deutsche Wohnimmobilien, dass deren Preise (i) ein mit steigendem Zinsniveau signifikant sinken, (ii) die (Energie-)Inflation teilweise ausgleichen, (iii) mit einem wachsenden BIP leicht sowie (iv) langfristig mit dem Bevölkerungswachstum steigen. Anhand der Daten konnten wir die Einflüsse der einzelnen Faktoren isolieren und Auswirkungen von Veränderungen der Ausgangsparameter (zB den Anstieg der Zinsen im H1 2022) auf die Preise quantifizieren.
Dabei zeigt sich, dass die genannten Zusammenhänge ökonomisch viel schwächer ausgeprägt sind, als es die häufig gehörten Thesen „Steigende Zinsen drücken die Immobilienpreise“ „Die Immobilienpreise steigen mit der Inflation“ nahelegen. Außerdem konnten wir sie nur bei Wohnimmobilien feststellen, bei den Assetklassen Büro und Einzelhandel lassen sich dagegen keine Zins- und Inflationseffekte finden.
Selbstverständlich erlaubt auch diese empirisch-historisch Untersuchung keine gesicherten Aussagen, wie es mit der Preisentwicklung weitergeht. Sie stellt aber Informationen bereit, die Asset Managern, Entwicklern und Finanzierern bei ihren Markteinschätzungen helfen können.
Die Studie ist in Absolut 06/2022 (Dezember) erschienen und für Abonnenten dort erhältlich.